Perguntas Frequentes sobre crédito

O Intermediário de Crédito é um profissional autorizado pelo Banco de Portugal que atua como elo de ligação entre o Cliente e os Bancos. Representa o Cliente, analisa a sua situação financeira, compara propostas, negoceia condições e acompanha o processo até à aprovação.

A atividade é regulamentada pelo Decreto-Lei n.º 81-C/2017, que define os requisitos de acesso, os deveres de informação e as regras de conduta aplicáveis.

Na prática, o Intermediário de Crédito:

• Apresenta e explica as propostas disponíveis no mercado;
• Trata da burocracia e da preparação documental do processo;
• Presta assistência ao Cliente em todas as fases;
• Negoceia condições (spread, prazo, seguros e comissões) junto das instituições.

Na maioria dos casos o serviço é gratuito para o Cliente: a remuneração é paga pelo Banco onde o crédito é contratado.

Pode sempre confirmar se um profissional está autorizado consultando a lista oficial no site do Banco de Portugal, em bportugal.pt/intermediarios-credito.

Existem três categorias de Intermediário de Crédito:

• Vinculado — atua em nome e sob responsabilidade de uma ou mais instituições;
• A título acessório — a intermediação é complementar à atividade principal;
• Não vinculado — atua com base numa análise ampla do mercado e pode cobrar honorários ao Cliente.

Ressalva: João Martins não é, ele próprio, Intermediário de Crédito. Presta serviços como Consultor de Crédito em nome, por conta e sob a responsabilidade total da Conta Natural, Lda., Intermediário de Crédito Vinculado registado no Banco de Portugal sob o n.º 0004832.

Sim. Salvo no caso dos Intermediários de Crédito não vinculados, o serviço não tem qualquer custo para o Cliente. Quando exista remuneração paga pelo Cliente, ela é obrigatoriamente indicada no contrato de intermediação, antes de qualquer compromisso.

Ressalva: João Martins não é, ele próprio, Intermediário de Crédito. Presta serviços como Consultor de Crédito em nome, por conta e sob a responsabilidade total da Conta Natural, Lda., Intermediário de Crédito Vinculado registado no Banco de Portugal sob o n.º 0004832.

Sim, desde que a taxa de esforço continue dentro dos limites aceites pelas instituições. O limite legal de referência é 45%, mas o valor recomendável situa-se entre 30% e 35%.

Além da taxa de esforço, os Bancos avaliam:

• Ausência de incumprimentos na Central de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal;
• Estabilidade laboral e regularidade dos rendimentos;
• Histórico de utilização do crédito em curso.

Quando a taxa de esforço é elevada, há estratégias possíveis: liquidação prévia de créditos de valor reduzido ou consolidação dos créditos existentes num único financiamento com prestação menor.

O montante depende do valor do imóvel (LTV), do rendimento e da idade:

• LTV: em regra até 90% do menor valor entre a compra e a avaliação; até 100% para jovens entre os 18 e os 35 anos com garantia pública;
• Taxa de esforço: limite de referência de 45% do rendimento líquido;
• Prazo: até 40 anos para quem tem até 35 anos; até 35 anos acima dessa idade;
• Idade máxima no final do contrato: habitualmente 75 anos, conforme a política de cada Banco.

Exemplo prático: com um rendimento líquido de 1.500 € por mês e sem outros encargos, a prestação máxima situa-se perto dos 500 € (cerca de 33% de taxa de esforço), o que permite financiar um valor consideravelmente abaixo do limite legal, com maior folga orçamental.

Como regra prática, deve contar com capital próprio equivalente a 25% a 30% do valor do imóvel: cerca de 10% para a entrada e 15% a 20% para impostos e despesas (IMT, Imposto do Selo, escritura, registos, avaliação e comissões).

Exemplo: num imóvel de 200.000 €, o capital necessário para impostos e despesas ronda os 32.500 € a 36.000 €, além da entrada.

• Jovens até aos 35 anos com garantia pública podem dispensar os 10% de entrada, mas continuam a precisar de capital para impostos e despesas;
• Na aquisição de segunda habitação, o LTV é habitualmente de 80% ou inferior, exigindo mais capital próprio.

Documentos pessoais:

• Cartão de Cidadão e NIF;
• Última declaração de IRS e respetiva nota de liquidação;
• Recibos de vencimento recentes;
• Declaração da entidade patronal (vínculo e antiguidade);
• Extratos bancários dos últimos meses;
• Mapa de responsabilidades de crédito do Banco de Portugal.

Documentos do imóvel:

• Certidão permanente do registo predial;
• Caderneta predial urbana;
• Planta do imóvel;
• Licença de utilização;
• Certificado energético;
• Declaração de não dívida ao condomínio, quando aplicável.

A taxa de esforço resulta da fórmula: (total das prestações mensais de crédito ÷ rendimento líquido mensal) × 100.

• Até 30%–33%: situação confortável e recomendável;
• Entre 33% e 40%–45%: aceite pela banca, mas já no limite máximo;
• Acima de 45%: risco elevado e, em regra, recusa da operação.

Exemplo: com 2.000 € líquidos mensais, uma prestação total de 660 € corresponde a uma taxa de esforço de 33%.

Sim, embora a análise seja mais exigente. Normalmente é pedida a seguinte documentação:

• Declaração de início de atividade;
• Declarações de IRS dos últimos 2 a 3 anos;
• Recibos verdes ou faturas emitidas;
• Extrato de faturação do Portal das Finanças;
• Certidões de regularização fiscal e perante a Segurança Social;
• Documentação da empresa, quando aplicável.

A estabilidade da atividade há mais de 2 anos e um capital próprio superior aumentam significativamente a probabilidade de aprovação.

Em regra não: o financiamento máximo é de 90% do valor do imóvel. Existem, porém, exceções:

• Garantia pública para jovens entre os 18 e os 35 anos, disponível até 31/12/2026 enquanto existir dotação orçamental;
• Imóveis que pertencem à carteira do próprio Banco.

Mesmo com financiamento a 100%, continua a ser necessário capital próprio para impostos e despesas do processo.

Em condições normais, entre 30 e 60 dias:

• Pré-aprovação: 2 a 7 dias;
• Avaliação do imóvel: 7 a 15 dias;
• Emissão da FINE e período de reflexão obrigatório de 7 dias: 10 a 12 dias;
• Marcação e realização da escritura: 10 a 20 dias.

Os atrasos mais comuns resultam de documentação incompleta, burocracia associada ao imóvel e contratação de seguros.

Não. A decisão final é sempre dos Bancos, de acordo com as respetivas políticas de risco.

O papel do intermediário é aumentar a probabilidade de sucesso através de:

• Análise prévia do perfil e da capacidade financeira;
• Preparação rigorosa do processo e da documentação;
• Negociação das melhores condições disponíveis.

Exige-se transparência total e comunicação regular ao longo do processo. Desconfie sempre de promessas absolutas de aprovação.